Île d’Oléron : des primes pour convertir les meublés touristiques en locations à l’année

Crise du logement dans une commune insulaire de Charente-Maritime

Face à la pénurie de logements permanents, la Communauté de communes de l’île d’Oléron propose des primes allant jusqu’à 10 000 euros aux propriétaires de meublés touristiques qui s’engagent à louer leurs biens à l’année pendant sept ans. Cette mesure vise à équilibrer un marché immobilier dominé par les résidences secondaires, et marqué par la déferlante des locations touristiques saisonnières. Le dispositif, inspiré d’une expérience réussie aux Sables-d’Olonne, est rendu possible par une loi relative au marché locatif votée en novembre 2024.

La Communauté de communes de l’île d’Oléron a annoncé le 17 avril 2025 la mise en place d’un système de primes destinées aux propriétaires de meublés touristiques qui accepteraient de convertir leurs biens en locations à l’année. Cette initiative répond à une situation critique sur l’île, où le marché immobilier est largement dominé par les résidences secondaires.

Les primes proposées varieront entre 5 000 et 10 000 euros selon la superficie du logement. En contrepartie, les propriétaires devront s’engager à louer leur bien à l’année pendant une période de sept ans. Michel Parent, président de la communauté de communes, a souligné l’urgence de la situation : « Nous ne pouvons plus loger nos salariés. Cela met en cause notre équilibre économique, avec des conséquences concrètes comme la fermeture de classes ».

Cette mesure s’inspire d’un dispositif similaire mis en place aux Sables-d’Olonne en Vendée depuis janvier 2022, qui a permis de libérer environ 400 logements. Sur l’île d’Oléron, où 61% des logements sont des résidences secondaires (contre 22% en moyenne dans le département), la collectivité espère convertir 50 logements par an pendant trois ans.

La loi Le Meur de 2024, « formidable outil » pour l’équilibre du marché locatif

Bien que la délibération officielle soit prévue pour le conseil communautaire du 22 mai, Michel Parent affirme que « la décision politique est prise ». Il précise que la mise en œuvre de cette initiative est rendue possible grâce à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qualifiée de « formidable outil pour remédier aux déséquilibres du marché locatif ».

Surnomée en l’honneur de la députée Annaïg Le Meur, rapporteur du texte avec Inaki Echaniz, la « loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » encadre les meublés de type Airbnb pour favoriser le logement permanent.

Selon les rapporteurs, près d’un million de meublés de tourisme ont remplacé des logements classiques ces dernières années. Le phénomène touche autant les zones côtières et montagneuses, coutumières d’une forte attractivité, que les grandes et moyennes villes, transformant certains villages en résidences de vacances vides hors saison. Cette situation engendre des conséquences sociales importantes : travailleurs contraints de dormir dans leur véhicule ou au camping en été, jeunes abandonnant leurs études faute de logement, familles ne pouvant plus vivre dans leur région d’origine.

La loi modifie le régime fiscal des meublés de tourisme, réduisant l’abattement fiscal et fixant des limites de revenus locatifs annuels. Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus perçus à partir de 2025.

Tous les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre A et E dès le 21 novembre 2024. À l’horizon 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.

Les élus locaux obtiennent des compétences élargies, notamment en matière de déclaration, d’amendes administratives et de quotas d’autorisations. À partir de 2025, toutes les communes pourront réduire à 90 jours par an la durée maximale de location touristique des résidences principales.

Dans les copropriétés existantes, les règlements pourront être modifiés à la majorité des deux tiers pour interdire la location en meublé touristique. Les propriétaires devront informer le syndic de toute déclaration de transformation en meublé touristique.

L’amende infligée à Airbnb pour financer une partie de la prime

Pour financer ce dispositif, la communauté de communes a prévu une enveloppe de 500 000 euros par an pendant trois ans, issue d’un budget plus large de 10 millions d’euros dédié à sa stratégie de développement du logement à l’année. Joseph Hughes, directeur général des services, a précisé que pour « éviter les effets d’opportunité », la prime sera uniquement accessible aux propriétaires de meublés touristiques qui louaient leurs biens avant novembre 2024.

La collectivité envisage également d’utiliser une partie de l’amende de 8,6 millions d’euros infligée à Airbnb par la cour d’appel de Poitiers début avril, si cette décision est confirmée en cassation. Cette amende sanctionne la plateforme pour des manquements à ses obligations concernant la taxe de séjour en 2021 et 2022.

Urbanitas.fr

Quiz

Mesure immobilière sur l’île d’Oléron. — Quel est le montant maximum de la prime proposée aux propriétaires de meublés touristiques sur l’île d’Oléron pour convertir leurs biens en locations à l’année ?

A. 5 000 euros. — B. 10 000 euros. — C. 15 000 euros.

10 000 euros

Durée d’engagement pour les propriétaires. — Sur quelle durée les propriétaires-bailleurs de l’île d’Oléron doivent-ils s’engager à louer leur bien à l’année pour bénéficier de la prime ?

A. Trois ans. — B. Cinq ans. — C. Sept ans.

Sept ans

Inspiration du dispositif. — De quelle commune française l’île d’Oléron s’est-elle inspirée pour son dispositif de primes à la location à l’année ?

A. La Rochelle. — B. Les Sables-d’Olonne. — C. Arcachon.

Les Sables-d’Olonne

Proportion de résidences secondaires. — Quel pourcentage des logements sur l’île d’Oléron sont des résidences secondaires selon la collectivité ?

A. 22%. — B. 45%. — C. 61%.

61%

Amende infligée à Airbnb. — Quelle est la somme de l’amende infligée à Airbnb par la cour d’appel de Poitiers, que la collectivité d’Oléron pourrait utiliser pour financer son dispositif ?

A. 2,4 millions d’euros. — B. 8,6 millions d’euros. — C. 12,5 millions d’euros.

8,6 millions d’euros

Aller plus loin

Ressource : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (1) (legifrance.gouv.fr)

Ressource : Dossiers législatifs. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (legifrance.gouv.fr)

Entités liées

Île d’Oléron, Charente-Maritime, meublés touristiques, crise du logement, location à l’année, résidences secondaires, loi Le Meur, les Sables-d’Olonne, Airbnb, taxe de séjour